Annemasse : loyers en forte hausse, un marché immobilier qui attire investisseurs et acquéreurs
Annemasse connaît une dynamique immobilière remarquable. La ville s’est hissée en 2024 dans le top 10 des villes françaises où les loyers ont le plus augmenté, une progression qui témoigne à la fois de l’attractivité du bassin genevois et des tensions sur le marché locatif. Cette hausse, loin d’être anecdotique, confirme la place stratégique d’Annemasse dans le paysage immobilier régional, tant pour les investisseurs que pour les acquéreurs souhaitant s’y installer durablement.
Une hausse des loyers parmi les plus fortes de France
Selon les derniers relevés de marché, Annemasse fait désormais partie des dix villes où les loyers ont le plus grimpé en France. Cette situation résulte d’un double effet : une forte demande liée à la proximité immédiate de Genève et une offre qui reste contrainte, malgré les nouveaux programmes de logements.
Concrètement, un T2 bien situé peut se louer entre 900 et 1 100 € par mois, et un T3 familial atteint souvent 1 200 à 1 400 € mensuels. Certains logements rénovés ou meublés peuvent même dépasser ces niveaux. En comparaison, le loyer médian à Annemasse tourne autour de 860 €, ce qui montre l’écart entre les chiffres officiels et la réalité du marché pour les biens les plus recherchés.
Les effets du DPE : un frein relatif mais bientôt atténué
La hausse des loyers contraste avec les difficultés que rencontrent certains propriétaires au moment de vendre. Beaucoup d’immeubles d’Annemasse datent des années 1970 : de solides constructions, mais souvent pénalisées par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) défavorable. Ce décalage entre qualité bâtie et notation énergétique pèse encore sur les prix de vente.
Un répit arrive cependant dès le 1er janvier 2026 : la réforme du DPE modifiera le coefficient appliqué à l’électricité, ce qui améliorera mécaniquement la note de nombreux logements chauffés avec ce mode d’énergie. Comme je l’explique dans cet article, cette réforme apportera un souffle nouveau au marché local et pourrait rééquilibrer les valeurs patrimoniales.
Un marché attractif pour les investisseurs
Pour les investisseurs, Annemasse combine plusieurs atouts. La tension locative garantit un taux d’occupation élevé, tandis que les loyers soutenus permettent d’obtenir des rendements intéressants. Les grands appartements rénovés et mis en colocation offrent par exemple un rendement net supérieur à la moyenne.
J’accompagne notamment un investisseur qui perçoit 1 900 € par mois grâce à deux T4 transformés en colocation : trois chambres louées dans chaque appartement, après travaux de rénovation. C’est une illustration concrète de la rentabilité que l’on peut viser, surtout pour les jeunes investisseurs habitués aux placements dynamiques (bourse, crypto) et qui souhaitent diversifier avec de l’immobilier tangible.
Dans ce cadre, le recours à un crédit in fine peut s’avérer particulièrement pertinent. Il permet de rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, tout en plaçant le capital ailleurs. Couplé à une fiscalité adaptée et à des loyers réguliers, ce type de montage optimise la rentabilité nette et séduit les profils en quête de rendement.
Un choix judicieux aussi pour les accédants à la propriété
Pour les locataires qui hésitent à franchir le pas de l’achat, les chiffres parlent d’eux-mêmes. À Annemasse, un T2 ancien peut s’acheter dès 180 000 à 200 000 €, tandis qu’un bien rénové ou récent se négocie plutôt entre 220 000 et 250 000 €.
Dans le premier cas, l’achat devient plus intéressant que la location après environ 6 ans de détention.
Dans le second, le seuil de rentabilité se situe davantage autour de 8 à 9 ans.
En clair, dès que l’on conserve son logement suffisamment longtemps, l’achat s’avère plus avantageux que de rester locataire. J’ai détaillé ces enjeux et leurs implications patrimoniales dans mon Portail Acheteurs, où je présente étape par étape le processus d’acquisition.
Des projets structurants qui valorisent Annemasse
Le dynamisme d’Annemasse ne repose pas uniquement sur sa proximité avec Genève. La ville bénéficie d’investissements majeurs : requalification des espaces publics, modernisation des infrastructures, et essor des mobilités transfrontalières.
En décembre 2025, une nouvelle ligne directe reliera Annemasse à l’aéroport de Genève (détails ici), renforçant encore son accessibilité. Couplé au Léman Express, ce projet consolide la place d’Annemasse comme véritable hub du bassin genevois.
Par ailleurs, la ville s’inscrit dans un mouvement plus large : l’essor continu du bassin genevois et l’attractivité grandissante des communes frontalières françaises, que j’ai analysés dans cet article.
Les quartiers à privilégier (ou à éviter)
Pour investir ou acheter, le choix du quartier reste déterminant.
Le centre-ville séduit par ses commerces, ses équipements culturels et sa proximité immédiate des gares, mais les prix y sont plus soutenus.
Les quartiers résidentiels proches du parc Montessuit ou du secteur de l’hôpital figurent parmi les plus recherchés, alliant calme et accessibilité.
À l’inverse, certaines zones en périphérie, plus enclavées ou en attente de réhabilitation, présentent des prix plus abordables mais une valorisation moins immédiate.
Conclusion : un marché à surveiller de près
Entre loyers en hausse record, réformes énergétiques favorables, projets structurants et rendement locatif attractif, Annemasse s’affirme comme un territoire stratégique pour les investisseurs comme pour les accédants à la propriété. Les prix y restent nettement inférieurs à ceux des communes du Pays de Gex limitrophes de Genève, ce qui conforte l’intérêt de la ville pour ceux qui recherchent un bon compromis entre accessibilité et potentiel patrimonial.
Dans un marché aussi mouvant, s’entourer d’un professionnel local expérimenté permet de faire les bons choix, que ce soit pour investir, vendre ou s’installer durablement.