Prix au m² dans le bassin genevois : où en est-on en novembre 2025 ?
Sur le front français du Léman, 2025 consacre un retour de fluidité des ventes et une stabilisation des prix qui ne dit pas son nom : plus qu’une hausse uniforme, on observe un tri par localisation, qualité et typologie.
Dans les communes en contact direct avec Genève — Ferney-Voltaire, Saint-Genis-Pouilly, Saint-Julien-en-Genevois, Étrembières et Annemasse — la proximité des mobilités transfrontalières (Léman Express, axe autoroutier) et des pôles d’emplois maintient un niveau de prix ferme, à condition que le bien coche les critères décisifs de 2025 : DPE lisible, charges contenues, qualité d’entretien.
Sur les communes résidentielles familiales — Prévessin-Moëns, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Cranves-Sales, Reignier-Ésery, Thoiry — le marché arbitre finement entre maisons de lotissement, petits collectifs récents et environnement immédiat ; les biens correctement estimés et présentés retrouvent des délais de vente raisonnables.
En segment premium, Divonne-les-Bains conserve son statut à part avec un parc haut de gamme et une clientèle internationale. Résultat : un bassin genevois redevenu actif, mais sélectif, où la comparaison pertinente se fait à l’échelle du quartier et parfois de la rue.
Divonne-les-Bains
Station thermale premium, parc de villas et d’appartements haut de gamme, forte clientèle frontalière.
Le prix médian s’établit autour de 6 680 €/m², en légère hausse de 2 % sur un an ; les maisons se négocient autour de 5 660 €/m², les appartements autour de 6 780 €/m².
Ferney-Voltaire
Frontière immédiate de Genève, très forte part d’appartements récents, population internationale.
Le prix moyen tourne autour de 5 300 €/m², avec un médian neuf voisin de 5 800 €/m² ; les maisons se situent vers 4 730 €/m², en progression annuelle modérée.
Saint-Genis-Pouilly
Porte du CERN et pôle d’emplois technologiques, parc mixte d’immeubles récents et maisons de lotissement.
Le prix médian global avoisine 5 290 €/m² (+6 % sur un an), avec des appartements autour de 5 340 €/m².
Prévessin-Moëns
Marché familial aisé, dominante pavillonnaire de standing à proximité des écoles internationales.
Le médian global se situe près de 5 285 €/m² (–1 % sur un an), avec des appartements autour de 5 300 €/m² et un neuf autour de 5 760 €/m².
Thoiry (Ain)
Commune résidentielle des contreforts du Jura, maisons nombreuses, attractivité du commerce régional.
Le prix médian s’établit autour de 4 500 €/m² (+4 % sur un an) ; l’ancien autour de 4 210 €/m² et le neuf autour de 5 340 €/m².
Saint-Julien-en-Genevois
Nœud transfrontalier bien relié à Genève (Léman Express), forte demande sur les appartements.
Le prix moyen se situe autour de 5 160 €/m² au 1ᵉʳ novembre 2025, niveau soutenu par l’accessibilité.
Étrembières
Aux portes d’Annemasse, accès rapide au réseau CEVA/Léman Express ; marché surtout d’appartements.
Le médian global s’inscrit autour de 5 045 €/m², stable sur un an.
Annemasse
Cœur urbain côté français, gros volumes de transactions, large parc d’immeubles, budgets plus accessibles.
Les niveaux 2025 se situent entre ~3 500 et 3 650 €/m² selon les sources, avec un neuf médian vers 4 740 €/m² ; marché globalement stabilisé.
Vétraz-Monthoux
Résidentiel de coteaux et petites copropriétés récentes, bon ratio maisons/appartements.
Les prix moyens se situent autour de 4 380–4 490 €/m² ; en “ancien”, ils se situent plutôt autour de ~4 220 €/m², le neuf autour de 5 150 €/m².
Ville-la-Grand
Limitrophe d’Annemasse, bonne mixité maisons/collectifs, budgets intermédiaires.
Le médian s’affiche vers 4 890 €/m² (+9 % sur un an) ; d’autres lectures “prix moyen” donnent ~4 110 €/m².
Cranves-Sales
Coteaux résidentiels, forte présence de maisons familiales, pression frontalière diffuse.
Le médian neuf ressort vers 4 890 €/m² (–1 % sur un an), les maisons autour de 4 500 €/m² ; le prix moyen toutes zones est estimé vers 4 730 €/m².
Reignier-Ésery
Commune périurbaine bien desservie par le Léman Express, parc mixte maisons/petites résidences.
Le médian global atteint ~5 140 €/m² (+2 % sur un an) ; selon les sources, les appartements se situent ~4 560–4 480 €/m² et les maisons autour de 4 400–4 840 €/m².
À retenir pour les vendeurs et acheteurs
Le bassin genevois affiche en 2025 une dynamique de transactions retrouvée et des prix globalement tenus sur les communes les plus connectées, tandis que les secteurs résidentiels gagnent dès lors que l’état technique, l’étiquette énergétique et les charges sont au rendez-vous.
Pour les vendeurs de Ferney-Voltaire, Saint-Genis-Pouilly, Saint-Julien-en-Genevois, Étrembières et Annemasse, la clé reste une estimation ancrée dans les comparables DVF du périmètre immédiat, complétée par un dossier technique irréprochable pour justifier le niveau de prix.
À Prévessin-Moëns, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Cranves-Sales, Reignier-Ésery et Thoiry, l’optimisation du positionnement passe par la valorisation des atouts résidentiels (calme, écoles, vues, stationnements) et par une mise en marché qui réduit l’incertitude côté acheteurs.
Divonne-les-Bains demeure un marché de niche, exigeant mais résilient, où la rareté et la qualité priment. En synthèse, 2025 confirme un marché redevenu liquide mais exigeant : en 2026, l’écart se creusera entre les biens précisément positionnés, capables de capter la demande transfrontalière, et ceux qui devront corriger leur prix ou leur présentation pour trouver preneur.
(Sources : Le Figaro Immobilier, 01/10/2025 ; SeLoger, 06/10/2025 ; PAP / DVF, 01/11/2025 ; MeilleursAgents, 01/11/2025.)