Loyers à Genève : faut-il encore subir le marché suisse en 2026, ou regarder sérieusement côté France ?
À Genève, la question du logement n’est plus seulement une question de confort. Elle devient une variable économique, presque une ligne budgétaire “à risque”. D’un côté, l’Office fédéral du logement anticipe une hausse durable des loyers proposés sur le marché suisse, de l’ordre de 3 à 5 % par an. De l’autre, une étude internationale d’UBS rappelle à quel point l’accessibilité genevoise est devenue atypique : il faudrait, à Genève, l’équivalent de 40 années de loyers pour acheter un appartement de 60 m².
Pris séparément, ces constats font déjà grincer des dents. Pris ensemble, ils expliquent pourquoi une partie des ménages, y compris très qualifiés, reconsidèrent leur “périmètre de vie” et comparent plus froidement les options. C’est là que le Genevois français revient dans l’équation, non pas comme un réflexe idéologique, mais comme un arbitrage économique.
(Sources : RTS ; “Hausse des loyers en Suisse jusqu’à 5 % par an selon l’Office fédéral du logement”, 24.08.2025. UBS ; “UBS Global Real Estate Bubble Index 2025”, 22.09.2025.)
Genève ou France voisine : quand les chiffres pèsent, le choix se dessine.
pourquoi la hausse des loyers en Suisse a un parfum de tendance longue
Quand le directeur de l’Office fédéral du logement explique que la demande reste supérieure à l’offre, il ne parle pas d’un simple “cycle”. Il décrit une mécanique structurelle. La rareté du foncier constructible en Suisse, la densification plus conflictuelle qu’autrefois, et la baisse des permis de construire depuis plusieurs années créent une tension d’offre qui ne se résout pas rapidement. Même lorsque des instruments de régulation existent, ils jouent surtout sur la vitesse, rarement sur le fond : il faut des années pour transformer un projet en logements livrés.
Cette tension se voit dans un indicateur que tout le monde comprend : le taux de vacance. Au 1er juin 2025, la Suisse n’affiche plus qu’environ 1.00 % de logements vacants, avec des cantons déjà sous le seuil de pénurie “visible” depuis longtemps. À Genève, on est sur des niveaux historiquement bas autour de 0.34 %, ce qui signifie, concrètement, un marché où la concurrence entre candidats fait partie du décor.
Dans ce contexte, il faut bien distinguer deux réalités. D’un côté, les loyers “en place” (baux existants) sont relativement encadrés. De l’autre, les loyers proposés à la relocation, eux, reflètent immédiatement la pénurie : ce sont ceux qui déménagent, arrivent, se séparent ou doivent changer de logement qui encaissent le choc en premier.
(Sources : Office fédéral de la statistique ; “Logements vacants 2025: le taux de vacance tombe à 1.00 %”, 09.09.2025. Grand Conseil de la République et canton de Genève ; “Q 4090A”, 29.10.2025. RTS ; “Pénurie de logements: le taux de vacance chute à 1 %”, 09.09.2025.)taux de référence en baisse, mais loyers sous pression : le paradoxe suisse
Autre élément souvent mal compris : le “taux hypothécaire de référence” peut baisser, sans que le ressenti des ménages s’améliore sur le terrain.
Depuis le 2 septembre 2025, ce taux est fixé à 1.25 % et il est resté inchangé lors de l’examen de décembre 2025. Cela peut ouvrir des droits à baisse pour certains baux indexés sur un ancien taux, mais cela ne “fabrique” pas des logements. Et surtout, cela ne neutralise pas la dynamique des loyers proposés sur un marché tendu : quand l’offre manque, les prix d’entrée montent, même si la mécanique réglementaire du stock en place freine une partie des hausses.
C’est un point important pour un lecteur genevois : si votre trajectoire résidentielle implique un déménagement (agrandissement, séparation, mutation, arrivée à Genève), vous êtes exposé au marché “spot”. C’est précisément ce marché-là que l’OFL décrit comme appelé à augmenter.
(Sources : Office fédéral du logement ; “Taux d’intérêt de référence”, 30.11.2025. RTS ; “Le taux hypothécaire de référence reste inchangé à 1.25 % en décembre”, 01.12.2025. RTS ; “Taux hypothécaire de référence à 1.25 %: baisse de loyer possible”, 01.09.2025.)40 ans de loyers pour 60 m² à Genève : ce que dit vraiment l’étude UBS
L’intérêt de l’indicateur UBS n’est pas d’alimenter une polémique. Il sert à comparer des villes avec la même méthode. Et il dit quelque chose de très simple : à Genève, le couple prix d’achat-loyers atteint une zone où l’achat devient difficile à “rattraper” par rapport à la location, sauf à accepter une durée longue, un apport élevé, ou un changement de périmètre.
Dans ce classement, Zurich fait encore plus extrême (44 ans), et c’est précisément ce que note UBS : la demande se déporte vers les communes suburbaines plus abordables. Autrement dit, même dans une Suisse qui adore la centralité, la géographie de la demande bouge lorsque les ratios deviennent intenables.
Genève est “victime de son succès”, écrit UBS, et la question posée est limpide : si l’on ne peut pas détendre l’offre rapidement, l’ajustement se fait par l’espace. On s’éloigne, on arbitre, on compare.
(Sources : UBS ; “UBS Global Real Estate Bubble Index 2025”, 22.09.2025. UBS ; page de synthèse “UBS Global Real Estate Bubble Index 2025”, 23.09.2025.)et en 2026, qu’est-ce qui peut changer : les taux, pas la géographie
En Suisse, la Banque nationale suisse a ramené son taux directeur à 0.0 % en juin 2025 et l’a maintenu à ce niveau en septembre puis en décembre 2025. Cela soutient mécaniquement la solvabilité, donc la demande potentielle, donc la pression sur les marchés tendus. Et pendant que les taux s’adaptent vite, l’offre, elle, s’adapte lentement.
Côté France, l’environnement de financement s’est nettement normalisé depuis le pic de 2024. La Banque de France constatait encore à l’automne 2025 un taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) autour de 3.09 %. Dit autrement : le coût du crédit est redevenu lisible, ce qui facilite les simulations et la projection, même si le niveau des prix, lui, reste le vrai sujet.
Ce différentiel “taux lisibles + espace disponible” explique pourquoi le Genevois français revient souvent dans les comparaisons, notamment chez les actifs qui arrivent à Genève et qui ne souhaitent pas s’enfermer dans une trajectoire de loyers en hausse dans un marché en pénurie.
(Sources : Banque nationale suisse ; “Monetary policy assessment”, 19.06.2025. Reuters ; “Swiss National Bank cuts key rate”, 20.03.2025. Reuters ; “Swiss National Bank keeps interest rate at zero”, 25.09.2025. Banque de France ; “Crédits aux particuliers 2025-10”, 08.12.2025.)pourquoi les Genevois et les nouveaux arrivants regardent de plus en plus côté français
Le sujet n’est pas de comparer deux pays “en général”. Il est de comparer deux mètres carrés à budget donné, à temps de trajet acceptable, avec une fiscalité comprise.
La réalité, c’est qu’une grande partie de la demande de logement à Genève a déjà une composante transfrontalière. Les travailleurs frontaliers résidant en France et travaillant à Genève se comptent par dizaines de milliers, et les flux sont suffisamment structurants pour influencer durablement les marchés proches de la frontière.
Dans un marché genevois où la vacance est proche de zéro, où l’entrée sur le marché locatif devient plus chère, et où l’achat central est réservé à une minorité, élargir le périmètre devient une stratégie, pas un renoncement. Le Genevois français offre, selon les communes et les micro-secteurs, une combinaison différente : davantage de surface pour un budget similaire, une capacité à se constituer un patrimoine, et une souplesse résidentielle qui dépend surtout du scénario de mobilité et des contraintes de trajet.
Il faut évidemment être lucide : acheter en France implique aussi des paramètres à intégrer sérieusement (frais d’acquisition, taxe foncière, charges, travaux, et parfois une forme de “risque de trajet” si l’on sous-estime la variabilité des axes). Mais l’intérêt du moment actuel, c’est précisément qu’il devient rationnel de poser ces chiffres sur la table, plutôt que de les évacuer par réflexe.
(Sources : Grand Conseil de la République et canton de Genève ; “Q 4090A”, 29.10.2025. Office fédéral de la statistique ; “Logements vacants 2025”, 09.09.2025. Urssaf ; “Le travail frontalier franco-suisse”, 2024.)conclusion : la bonne question n’est plus “Suisse ou France”, mais “quel scénario de vie”
Si les loyers suisses poursuivent une trajectoire de hausse sur un marché durablement rare, et si Genève conserve des ratios d’accessibilité aussi extrêmes, le vrai choix devient un choix de scénario. Rester locataire au cœur de Genève peut avoir du sens, notamment pour la flexibilité et la proximité, mais il faut accepter le risque de payer plus cher à chaque étape de vie qui impose un déménagement.
À l’inverse, regarder côté français n’est pas un pari. C’est souvent une façon de reprendre la main sur une équation : surface, budget, patrimoine, et horizon de temps. Et pour les actifs qui arrivent à Genève, c’est parfois la manière la plus simple de transformer un coût de logement croissant en projet de long terme.
(Sources : RTS ; “Hausse des loyers en Suisse jusqu’à 5 % par an”, 24.08.2025. UBS ; “UBS Global Real Estate Bubble Index 2025”, 22.09.2025. Office fédéral de la statistique ; “Logements vacants 2025”, 09.09.2025.)