Frais d’agence immobilière : comment ça marche, et qui paie quoi ?

Vous avez repéré une maison en vente et vous vous demandez pourquoi les frais d’agence sont affichés ? Vous mettez votre bien sur le marché et vous ne savez pas s’il vaut mieux afficher un prix « frais inclus » ou proposer des frais à la charge de l’acquéreur ? Cet article est là pour vous éclairer.

Car avant de se poser la question "qui paie les frais d’agence ?", il est essentiel de comprendre ce que ces frais couvrent réellement, pourquoi ils existent, et comment ils influencent concrètement une vente ou un achat.

Ce que paient vraiment les frais d’agence

On pense souvent qu’il suffit de publier une annonce sur Le Bon Coin pour vendre son bien. En réalité, aujourd’hui, sans stratégie de mise en avant, une annonce passe inaperçue. Les plateformes comme SeLoger, Bien’ici, Figaro Immo ou LeBonCoin mettent en avant les annonces sponsorisées. Sans budget pub, votre annonce finit en bas de la liste… et les appels ne viennent pas.

Un particulier qui veut bien vendre devrait investir entre 2 500 € et 4 000 € sur deux mois, simplement pour s’assurer que son bien est bien visible. Or, la plupart se contentent d’une publication gratuite avec trois photos. Résultat : peu ou pas de visites. Ce n’est donc pas un hasard si moins de 30 % des ventes sont conclues entre particuliers, un chiffre qui diminue chaque année.

Un professionnel, lui, prend tout en charge : la diffusion, les photos, les descriptions, la gestion des appels, les visites, les conseils juridiques. Il est payé uniquement si la vente aboutit, ce qui veut dire qu’il investit beaucoup avant même d’être rémunéré.

Pourquoi je vends autrement avec eXp Realty

Travailler au sein du réseau eXp Realty me permet d’offrir à mes clients vendeurs un avantage déterminant : une visibilité maximale et continue sur toutes les principales plateformes immobilières. Grâce à la force d’un réseau international de près de 90 000 conseillers, nous négocions des accords Premium avec les plus grands portails d’annonces. Résultat : vos annonces bénéficient d’une présence renforcée, simultanée, et prioritaire sur les sites les plus consultés.

Là où une agence traditionnelle doit parfois faire des choix budgétaires entre tel ou tel support, nous assurons une diffusion complète et constante. Cette présence accrue génère davantage de visibilité, donc plus de visites qualifiées, et permet de vendre dans de meilleures conditions.

Et parce qu’un bon accompagnement doit aussi alléger les contraintes, je prends personnellement en charge les diagnostics techniques obligatoires en fin de mission. C’est un engagement concret, pensé pour faciliter la vente et éviter des frais supplémentaires au vendeur.

Et côté acheteurs : un accompagnement rigoureux et sur mesure

L’accompagnement d’un acquéreur ne se limite pas à faire visiter des biens. C’est un véritable travail de fond, souvent invisible, qui demande du temps, de la méthode et une parfaite connaissance du marché.

En mandat de recherche, je m’implique pleinement dans chaque projet. Il m’arrive fréquemment de visiter plus d’une quinzaine de biens pour un même couple ou une même famille, en prenant en charge :

• les déplacements et la sélection de biens adaptés,

• la rédaction de comptes-rendus détaillés,

• les échanges avec les propriétaires, notaires ou confrères,

• l’analyse des documents techniques et diagnostics,

• la mise en relation avec des artisans en cas de travaux envisagés,

• et bien sûr l’accompagnement administratif, jusqu’à la signature de l’acte chez le notaire.

Tout cela représente un investissement personnel important, réalisé sans garantie de rémunération si l’acheteur décide de mettre son projet en pause ou de ne pas donner suite. C’est aussi cela, les frais d’agence : une prise de risque professionnelle au service d’un accompagnement complet et de qualité.

C’est tout cela que couvrent les frais d’agence : du temps, des déplacements, de l’expertise, et une vraie implication humaine.

Charge vendeur ou charge acquéreur : quelle différence ?

Les frais d’agence peuvent être payés par le vendeur ou l’acheteur. C’est légal, mais cela change plusieurs choses.

• Charge vendeur : les frais sont inclus dans le prix affiché. L’acquéreur paie les frais de notaire sur ce prix total.

• Charge acquéreur : les frais sont ajoutés au prix net. Les frais de notaire sont donc calculés sur une base plus basse.

Prenons un exemple avec 4 % d’honoraires pour illustrer concrètement les implications :

• Si le bien est affiché à 300 000 € FAI (frais d’agence inclus), cela signifie que le prix global inclut déjà les honoraires. Le vendeur percevra un montant net de 288 460 € et 11 540 € reviendront à l’agence immobilière. Dans cette configuration, les frais de notaire sont calculés sur l’intégralité du prix affiché, soit 300 000 €, ce qui représente environ 23 400 €.

• Si ce même bien est affiché à 288 460 € net vendeur, avec 11 540 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur, alors les frais de notaire ne seront calculés que sur le prix net vendeur, soit 288 460 €. Ils s’élèveront alors à environ 22 500 €.

Le gain potentiel pour l’acquéreur est donc d’environ 900 € sur les frais de notaire.

Il convient toutefois de rester vigilant : certaines banques exigent que les honoraires d’agence soient financés sur fonds propres lorsque ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur, car elles refusent parfois de les intégrer dans le montant du prêt. Il est donc indispensable de bien anticiper cette question dès le début du projet, en lien avec votre courtier ou conseiller bancaire.

Mais attention : certaines banques ne financent pas les frais d’agence si vous êtes acquéreur. Il faut donc prévoir cet apport.

Et oui, il est parfaitement légal d’annoncer un bien avec des frais à la charge du vendeur et de décider, au moment du compromis, de les passer à la charge de l’acquéreur. Si les deux parties sont d’accord, cela peut permettre de réduire les frais de notaire. Le notaire doit simplement le valider et l’inscrire clairement.

Pourquoi certains biens sont affichés à charge acquéreur ?

Souvent, c’est une stratégie marketing. En affichant un prix plus bas (net vendeur), le bien ressort dans plus de recherches sur les sites d’annonces. Sur un marché tendu comme le bassin genevois, où les maisons se vendent souvent entre 400 000 € et 800 000 €, cela permet d’élargir la cible et de susciter davantage de clics… donc plus de visites, et de meilleures chances de vente.

Alors, quelle est la meilleure solution ?

• Si vous êtes vendeur, opter pour la charge vendeur est plus simple, plus lisible, et rassure les acheteurs.

• Si vous êtes acquéreur, la charge acquéreur peut vous faire gagner un peu… à condition que la banque suive.

Dans tous les cas, ce n’est pas une formalité anodine. C’est un point stratégique. Et je suis là pour vous aider à faire le bon choix, en fonction de votre projet, de votre budget, et de votre timing.

Conclusion : des honoraires justifiés par un véritable service

Les frais d’agence suscitent parfois des interrogations, voire des réticences. Pourtant, ils reflètent une réalité concrète : vendre ou acheter un bien immobilier demande du temps, de la compétence, des moyens techniques, et un accompagnement sur-mesure. Ce ne sont pas des frais superflus, mais le prix d’un travail rigoureux et engagé, qui vise à sécuriser chaque étape du projet.

Dans un marché dynamique et exigeant comme celui du Genevois, chaque détail compte. Choisir de travailler avec un professionnel, c’est faire le choix de la transparence, de l’efficacité et de la sérénité. C’est aussi bénéficier de conseils stratégiques sur la fixation du prix, la présentation du bien, ou encore la répartition des frais.

Vous avez un projet de vente ou d’achat à Reignier-Ésery ou dans les environs ? N’hésitez pas à me contacter. Je vous accompagnerai avec sérieux, clarté et engagement, pour que votre transaction se déroule dans les meilleures conditions.