Bâle IV : pourquoi l’accès au crédit immobilier va se durcir d’ici 2032
À partir de 2032, la réglementation bancaire européenne dite Bâle IV sera pleinement appliquée.
Loin d’être un sujet technique réservé aux financiers, elle va transformer l’accès au crédit immobilier en France.
Et contrairement à ce que beaucoup imaginent, l’enjeu des prochaines années ne sera pas la baisse des prix, mais la capacité d’emprunt des ménages.
Bâle IV en bref : ce qui change réellement en 2032
Après la crise financière de 2008, les États ont renforcé les règles encadrant les banques.
Bâle IV est la dernière étape de ce mouvement. Elle impose aux banques :
de considérer les prêts immobiliers comme plus risqués,
d’immobiliser davantage de fonds propres,
et donc d’être plus sélectives dans l’octroi du crédit.
La pleine application aura lieu en 2032.
Ce n’est pas une option : c’est inscrit dans le droit européen.
Cela ne signifie pas que les banques ne prêteront plus, mais qu’elles prêteront à moins de ménages, avec des critères plus stricts.
Résidences principales : le plus gros impact pour les ménages
C’est le marché où l’on s’endette le plus fortement, donc le plus exposé. Voici les principaux impacts à prévoir :
Capacité d’emprunt réduite
À revenu égal, les ménages emprunteront moins qu’aujourd’hui.
Cela signifie :
moins de surface,
des quartiers moins centraux,
ou l’obligation de s’éloigner.
Dans une zone tendue comme le bassin genevois par exemple, cela pourra se traduire par des surfaces plus petites ou un élargissement du périmètre de recherche. Mais la logique sera la même à Lille, Toulouse, Nantes ou Dijon.
Apport personnel plus important
Les dossiers « justes » passeront moins. Les primo-accédants et les foyers avec peu d’épargne seront les plus exposés.
Sélection plus stricte des profils :
CDI stables privilégiés,
revenus complexes examinés en détail (indépendants, primes variables, frontaliers, etc.).
DPE, frein sur les maisons anciennes :
financer un logement F ou G deviendra plus difficile sans plan de travaux ;
maison de campagne, pavillon de lotissement, appartement ancien… même logique partout.
Délais de vente plus longs et dossiers plus fragiles :
davantage de refus de prêt après compromis,
moins d’acheteurs finançables.
processus plus lent.
Résidences secondaires : le marché le plus sensible au durcissement du crédit
Les résidences secondaires sont les achats les plus « sensibles » au crédit, car ils reposent souvent sur un budget de confort.
C’est donc le segment qui sera le plus affecté.
Les impacts clés
Moins d’acheteurs solvables :
les foyers ayant besoin d’un crédit pour financer un bien non essentiel seront les premiers impactés ;
que l’on parle d’un chalet, d’un studio en station ou d’une maison en bord de mer, la mécanique sera la même.
Négociation plus importante : les biens nécessitant une rénovation énergétique seront clairement moins recherchés.
DPE décisif :
impossible d’acheter une résidence secondaire F ou G sans prévoir un budget travaux réaliste ;
dans des secteurs très demandés, les biens rénovés garderont un fort attrait, mais les biens énergivores verront leur délai de vente s’allonger.
Transactions plus lentes :
plus de refus de financement,
davantage de compromis qui tombent.
Investissement locatif : un marché plus rationnel, moins accessible aux petits investisseurs
Le locatif dépend beaucoup du recours au crédit. C’est donc un terrain où Bâle IV va profondément modifier les pratiques.
Les impacts clés
Fin des montages financiers trop tendus : les opérations avec apport faible ou endettement élevé passeront moins.
Rendements pénalisés pour les biens énergivores : un logement F ou G perd de la valeur locative. Sans travaux, il devient difficile à financer.
Les investisseurs se recentrent sur des zones sûres :
villes étudiantes, métropoles, marchés transfrontaliers ;
dans ces zones, la demande restera forte, mais les projets devront être financièrement solides.
Plus d’épargne, moins d’effet levier : l’avantage ira aux investisseurs capables d’apporter davantage de fonds propres.
La rénovation énergétique devient incontournable : Impossible d’investir sans penser DPE à moyen terme.
Un cumul Bâle IV + DPE qui fragilise l’accès au crédit, pas les prix
Cette nuance est fondamentale :
Bâle IV réduit la capacité d’emprunt,
le DPE restreint la finançabilité des biens F et G.
Ces deux dynamiques ne provoquent pas un effondrement des prix, notamment dans les zones où la demande dépasse structurellement l’offre (grandes métropoles, littoraux attractifs, zones transfrontalières).
Elles provoquent quelque chose de très différent : un marché à deux vitesses, où seuls les acheteurs les plus solides conservent une totale liberté de choix.
Les ménages dépendants du crédit devront :
acheter plus petit,
s’éloigner,
ou accepter des travaux.
Dans les marchés touristiques, les résidences secondaires deviendront plus sélectives.
Dans les marchés tendus (comme autour de Genève), les prix resteront élevés mais le financement deviendra plus difficile.
Faut-il attendre 2032 ou agir avant ?
La vraie question n’est pas : « les prix vont-ils baisser ? »
La vraie question est : « qu’est-ce que je pourrai encore acheter avec mes revenus dans dix ans ? »
Pour de nombreux ménages, la réponse est simple : il sera plus facile d’acheter avant 2032 qu’après.
Parce qu’aujourd’hui :
la capacité d’emprunt est plus élevée,
les critères bancaires sont encore relativement flexibles,
les refus de prêt sont moins nombreux.
Pour les vendeurs, même logique : vendre dans un marché avec plus d’acheteurs finançables est objectivement plus avantageux que vendre dans un marché où le crédit devient un filtre sévère.
Conclusion
2032 ne marquera pas un effondrement de l’immobilier. Elle marquera un effondrement de la capacité d’emprunt pour une partie des ménages.
C’est ce changement (prudentiel, réglementaire, structurel) qui redessinera l’immobilier français dans les années à venir, bien plus que l’évolution des taux ou des prix.
Acheter avant 2032, pour beaucoup, c’est acheter avec plus de marge et plus de choix.
Vendre avant 2032, c’est vendre dans un marché où les acquéreurs restent nombreux et finançables.