Vente en copropriété : que risque-t-on lorsque les comptes n’ont pas encore été approuvés ?

Un appartement est vendu. Quelques mois plus tard, le nouveau propriétaire reçoit plus de 8 000 euros de charges liées à des travaux pourtant réalisés avant son achat.

C’est la situation sur laquelle s’est prononcée la cour d’appel de Chambéry le 3 mars 2026. Elle illustre une règle assez méconnue en copropriété : une dépense antérieure à la vente peut, dans certains cas, être régularisée sur le compte du nouvel acquéreur.

La question mérite donc d’être posée avant toute vente : les derniers comptes de la copropriété ont-ils bien été approuvés ?

Plus de 8 000 euros réclamés après l’achat

Dans l’affaire jugée à Chambéry, une SCI achète le 28 août 2018 un appartement, une cave et un casier à skis. La copropriété avait auparavant réalisé d’importants travaux de rénovation énergétique. Ceux-ci étaient même achevés depuis 2017.

Au moment de la vente, aucune somme supplémentaire correspondant à ces travaux n’apparaît dans l’état daté. Mais la répartition définitive n’était pas encore connue.

Les comptes sont finalement approuvés lors de l’assemblée générale du 27 mars 2019, plusieurs mois après la vente. Une régularisation apparaît alors et le syndicat des copropriétaires réclame 8 111,56 euros au nouvel acquéreur.

Celui-ci conteste, considérant notamment que les travaux étaient antérieurs à son achat. La cour d’appel confirme pourtant qu’il doit payer. (courdecassation.fr)

Pourquoi l’acquéreur doit-il payer des dépenses antérieures ?

La réponse tient à une règle prévue par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

Lorsqu’un trop-perçu ou un moins-perçu apparaît au moment de l’approbation des comptes, il est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire à cette date.

Ce n’est donc pas toujours la date de réalisation des travaux ou de consommation de l’eau ou du chauffage qui détermine qui sera débité.

Dans l’affaire de Chambéry, les comptes ont été approuvés en mars 2019. À cette date, la SCI avait déjà acheté l’appartement : c’est donc son compte qui pouvait être régularisé. (legifrance.gouv.fr)

Cette règle n’est pas nouvelle. La Cour de cassation l’avait déjà clairement appliquée dans un arrêt du 19 décembre 2012 : le principe fonctionne d’ailleurs dans les deux sens, puisqu’un trop-perçu peut également profiter au nouveau propriétaire. (legifrance.gouv.fr)

L’état daté ne règle donc pas toujours tout

C’est sans doute le point le plus intéressant de la décision de Chambéry.

L’acquéreur faisait valoir que les 8 111,56 euros ne figuraient pas dans l’état daté communiqué lors de la vente.

Mais au moment où ce document avait été établi, la régularisation n’existait pas encore : la répartition définitive des charges n’avait pas été effectuée.

L’état daté donne donc une photographie de la situation financière connue au moment de la vente. Il ne peut pas faire apparaître une régularisation qui dépend encore de comptes non approuvés.

C’est précisément pourquoi la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale reste indispensable.

Une résolution mentionnant que les comptes ont été rejetés ou reportés n’est pas seulement une information administrative. Elle peut signifier qu’une partie des charges de l’exercice reste encore à régulariser.

Et si les comptes sont refusés juste avant une vente ?

Prenons un exemple simple.

Les copropriétaires refusent d’approuver les comptes 2025 en raison d’une anomalie sur les dépenses de chauffage. Un appartement est vendu quelques semaines plus tard.

Après correction, une nouvelle assemblée approuve finalement les comptes et fait apparaître 3 000 euros supplémentaires pour ce lot.

Entre-temps, le propriétaire a changé.

Vis-à-vis de la copropriété, c’est en principe le nouveau propriétaire qui sera débité, puisqu’il possède le lot au moment où les comptes sont approuvés.

Le rejet des comptes n’empêche donc pas nécessairement de vendre. Il laisse en revanche subsister une incertitude financière qu’il faut identifier avant la signature.

L’acte de vente peut prévoir une autre répartition

Vendeur et acquéreur peuvent heureusement organiser différemment leurs relations.

L’acte peut par exemple prévoir qu’une régularisation concernant une période antérieure à la vente restera à la charge du vendeur.

Mais cette convention ne s’impose pas au syndic. L’article 6-3 du décret de 1967 précise qu’elle n’a d’effet qu’entre les parties à la vente. (legifrance.gouv.fr)

Le syndic peut donc réclamer la somme à l’acquéreur conformément aux règles de la copropriété. À lui ensuite de demander son remboursement au vendeur si l’acte le prévoit.

C’est pourquoi, lorsqu’un exercice n’a pas encore été approuvé, la question mérite d’être clairement abordée avec le notaire avant la signature.

Un point à vérifier avant d’acheter… mais aussi avant de vendre

Des comptes non approuvés ne signifient pas nécessairement qu’une copropriété connaît de graves difficultés. Il peut simplement s’agir d’une erreur comptable ou d’une dépense nécessitant des explications complémentaires.

Mais il faut comprendre pourquoi l’approbation a été refusée, quelles sommes sont concernées et quelle régularisation pourrait encore intervenir.

L’affaire jugée à Chambéry en mars 2026 le montre particulièrement bien : les travaux étaient connus et antérieurs à la vente, mais leur répartition définitive ne l’était pas. Quelques mois après son acquisition, le nouveau propriétaire s’est donc retrouvé avec plus de 8 000 euros à régler.

Lorsqu’un appartement est vendu en copropriété, vérifier le montant des charges et les travaux votés est indispensable.

Vérifier si les derniers comptes ont réellement été approuvés devrait l’être tout autant.