Achat immobilier : ce que votre banque ne veut pas que vous sachiez avant d’examiner vos relevés de compte

Quand vient le moment de solliciter un prêt immobilier, nombreux sont les candidats à l’achat qui se concentrent uniquement sur leur niveau de revenus ou leur apport personnel. C’est une erreur. Car si la capacité d’emprunt reste un critère clé, ce n’est pas le seul que les banques analysent. Elles passent aussi vos trois derniers relevés de compte au peigne fin.

Or, certaines habitudes de consommation, parfois anodines en apparence, peuvent faire très mauvaise impression. Elles nuisent à votre profil emprunteur, et peuvent avoir des conséquences directes sur votre taux… voire sur le refus pur et simple de votre prêt. Voici ce que votre banquier ne vous dira jamais clairement, mais qu’il vaut mieux savoir à l’avance.

Pourquoi vos relevés de compte sont scrutés avec autant d'attention ?

Pour la banque, accorder un prêt immobilier, c’est prendre un risque sur 15, 20 ou 25 ans. Or, le seul moyen fiable qu’elle ait pour juger de votre rigueur financière à long terme, c’est d’observer vos habitudes récentes. En d’autres termes, elle ne vous juge pas uniquement sur vos revenus ou votre contrat de travail, mais aussi sur votre capacité à gérer vos dépenses avec régularité et bon sens.

Un bon profil bancaire, c’est un emprunteur :

• qui épargne régulièrement,

• qui ne vit pas au-dessus de ses moyens,

• qui règle ses charges fixes sans incident,

• et dont le compte n’est jamais à découvert.

Les dépenses qui font fuir les banques (et qu’il vaut mieux éviter)

1. Les jeux d’argent : FDJ, paris sportifs, casino en ligne…
Ces dépenses sont rédhibitoires. Même si les montants engagés sont faibles, leur récurrence suffit à classer votre dossier comme “à risque”. Le jeu traduit une instabilité ou une dépendance potentielle, incompatible avec un crédit sur 20 ans.

2. Les VTC, taxis et livraisons à outrance
Uber, Deliveroo, taxis réguliers… autant de lignes qui peuvent suggérer un train de vie déconnecté d’un budget raisonnable. Privilégiez les transports en commun ou la voiture personnelle pendant les mois précédant votre demande de prêt.

3. Les découverts, même autorisés
C’est le point noir par excellence. Un compte qui passe régulièrement dans le rouge traduit une gestion tendue. Même si votre découvert est autorisé, il peut être interprété comme un signal d’alerte, et peser lourdement sur l’accord de votre crédit.

4. Les achats compulsifs ou luxe mal maîtrisé
Notes de restaurant élevées, shopping fréquent, achats en ligne non essentiels… Un ou deux mois ne suffiront pas à ruiner votre dossier. Mais si la banque perçoit un schéma récurrent de dépenses frivoles, elle jugera que votre budget n’est pas maîtrisé.

5. Les virements vers des tiers ou les prêts familiaux
Des virements fréquents à des proches peuvent être perçus comme des engagements financiers cachés, non déclarés. Cela soulève des questions sur votre solvabilité réelle.

6. Les abonnements en cascade
Trop d’abonnements à des services numériques (streaming, musculation, box, etc.) peuvent alourdir artificiellement vos charges. Pensez à faire le tri et à résilier les services inutiles au moins trois mois avant votre demande.

7. Les crédits revolving et les achats en plusieurs fois : un piège à éviter
Les crédits renouvelables (ou revolving), tout comme les paiements en plusieurs fois proposés par certaines enseignes (“4x sans frais”, “10x Cetelem”…), sont très mal notés. Même s’ils ne semblent pas peser lourd dans votre budget, ils sont perçus comme des signes de fragilité financière.
La banque peut considérer ces facilités de paiement comme des engagements fixes qui diminuent votre capacité d’emprunt. Un crédit renouvelable non utilisé mais encore ouvert peut également être pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
À éviter impérativement dans les mois précédant la demande de prêt.

Quelles sont les conséquences concrètes sur votre crédit immobilier ?

Les effets sont plus importants qu’on ne le pense :

• Baisse de votre note interne : chaque banque dispose d’un algorithme d’analyse de risque. Des habitudes “mal notées” abaissent votre score.

• Taux d’intérêt plus élevé : un dossier jugé à risque peut se voir appliquer une majoration du taux.

• Réduction de la capacité d’emprunt : les charges perçues comme excessives viennent diminuer la somme qu’on vous autorise à emprunter.

• Refus pur et simple du prêt : dans les cas les plus marqués (jeux d’argent réguliers, découverts fréquents), l’établissement peut refuser d’aller plus loin.

Que faire pour maximiser ses chances ? Mes conseils concrets :

• Évitez tout découvert bancaire pendant au moins 3 mois avant votre demande.

• Mettez en place un virement automatique vers un livret d’épargne, même modeste.

• Réduisez vos dépenses non essentielles (Uber, livraisons, loisirs coûteux).

• Supprimez les abonnements inutiles.

• Clôturez les crédits renouvelables et évitez les achats en plusieurs fois.

• Présentez un budget clair, stable, équilibré.

En résumé : préparez votre compte bancaire comme on prépare un entretien

Votre relevé de compte est, pour la banque, l’équivalent d’un CV. Il raconte une histoire : celle de votre rapport à l’argent, de votre capacité à anticiper, à gérer et à tenir un budget. Un bon dossier, ce n’est pas un compte plein, c’est un compte sain. Et c’est souvent cette différence qui permet de faire passer un projet immobilier du rêve à la réalité.